В Китае отменены ограничения на иностранный капитал в недвижимости

19 августа 2015 г. Министерство жилья, городского и сельского строительства КНР совместно с Министерством коммерции КНР, Государственным комитетом по развитию и реформе КНР (ГКРР КНР), Народным банком Китая, Главным государственным управлением торгово-промышленной администрации КНР (ГГУТПА КНР) и Государственным управлением валютного контроля КНР опубликовали совместное Уведомление «Об изменении политики по допуску и регулированию иностранного капитала на рынок недвижимости» (далее – Уведомление № 122-2015).

Новое Уведомление отменяет некоторые ограничения, действовавшие на приобретение недвижимости в Китае иностранными физическими лицами, иностранными организациями, а также предприятиями с иностранными инвестициями. Ограничения на иностранные инвестиции в недвижимости были введены «Рекомендациями по допуску и регулированию иностранного капитала на рынке недвижимости», принятыми в 2006 г. (далее – Рекомендации № 171-2006).

Во-первых, отменено особое правило о соотношении уставного капитала и общего объема капиталовложений для крупных предприятий с иностранными инвестициями в сфере недвижимости. Если общий объем капиталовложений в создаваемое предприятие превышал 10 млн. долларов США, уставный капитал данного предприятия в соответствии с Рекомендациями № 171-2006 должен был составлять не менее 50% от общего объема капиталовложений. При создании предприятий с общим объемом капиталовложений менее 10 млн. долларов США применялись общие правила, предусмотренных для всех предприятий с иностранными инвестициями.

Общий объем капиталовложений – общая сумма денежных средств, которые инвесторы вкладывают при создании предприятия с иностранными инвестициями. Общий объем капиталовложений включает денежные средства и другое имущество, используемое для оплаты уставного капитала создаваемого предприятия (капиталовложения в акционерный капитал), а также заемные средства (займы для создаваемого предприятия). Соотношение между общим объемом капиталовложений и уставным капиталом введено законодательством для того, чтобы ограничить привлечение предприятиями с иностранными инвестициями заемных средств.

Общие правила, действующие для всех предприятий с иностранными инвестициями, содержатся во Временных положениях «О соотношении уставного капитала и общего объема капиталовложений совместных паевых предприятий китайского и иностранного капитала» (несмотря на название, данный нормативный правовой акт действует и в отношении предприятий со 100% иностранными инвестициями и совместных кооперационных предприятий). По общим правилам если общий объем капиталовложений не превышает 3 млн. долларов США, уставный капитал предприятия с иностранными инвестициями не может быть меньше 70% от общего объема капиталовложений. Если общий объем капиталовложений составляет от 3 млн. до 10 млн. долларов США, уставный капитал предприятия не может быть меньше 50% от общего объема капиталовложений.

Если общий объем капиталовложений в предприятие с иностранными инвестициями превышает 10 млн. долларов США, предприятие вправе привлечь больше заемных средств: при общем объеме капиталовложений от 10 млн. до 30 млн. долларов США заемные средства могут составлять до 60% инвестиций, а при общем объеме капиталовложений свыше 30 млн. долларов США – до двух третей (2/3). Понижение планки позволяет создателям крупных проектов привлекать больше займов от зарубежных инвесторов на развитие предприятия.

Чтобы ограничить иностранные инвестиции на рынке недвижимости, в КНР было принято решение уменьшить возможности привлечения займов для крупных предприятий в сфере недвижимости. Это уменьшало объемы денежных средств, которые могли привлечь предприятия от инвесторов и использовать для реализации девелоперских проектов и приобретения готовой недвижимости.

Отмена особого правила о соотношении уставного капитала и общего объема капиталовложений для предприятий с иностранными инвестициями в сфере недвижимости позволит предприятиям увеличить разрешенный объем капиталовложений (он относится к регистрационным данным предприятий) и привлечь от инвесторов дополнительные средства.

Во-вторых, отменено требование к предприятиям с иностранными инвестициями в сфере недвижимости, по которому перед получением займов в КНР и из-за рубежа, а также продажей полученных из-за рубежа заемных средств в иностранной валюте, данные предприятия должны быть полностью оплатить уставный капитал. Ранее в соответствии с Рекомендациями № 171-2006 предприятия не имели права на привлечение займов в Китае и из-за рубежа, а органы валютного контроля не выдавали данным предприятиям разрешения на продажу иностранной валюты, полученной из-за рубежа в счет займа, если предприятия не полностью оплатили уставный капитал, не получили разрешительные документы на использование земли или если сумма освоенных в рамках девелоперского проекта денежных средств у предприятия составляла менее 35% от общего объема капиталовложений.

В соответствии с Законом КНР «О компаниях» (в редакции, действовавшей на момент принятия Рекомендаций № 171-2006) при создании компании можно было оплатить только 20% уставного капитала. Остальная часть могла быть внесена в течение двух лет со дня создания компании. Сейчас же требования к минимальному первому взносу и срокам оплаты уставного капитала для большинства компаний отменены.

Запрет на привлечение займов до полной оплаты уставного капитала заставлял инвесторов предоставить предприятию с иностранными инвестициями в Китае собственные денежные средства. Кроме того, до привлечения займов предприятие было обязано получить необходимые документы, дающие право на застройку земли (Свидетельство о праве пользования государственной землей, предоставляющее право использования земли под строительство в соответствии с Законом КНР «О вещных правах»), а также приступить к реализации проекта. После затем предприятие получало право на привлечение займов.

В-третьих, Уведомление № 122-2015 отменяет введенные с 2006 г. ограничения на приобретение недвижимости в КНР для иностранных граждан, находящихся в Китае в связи с учебой или работой. Ранее они могли приобрести недвижимость только по истечению одного года проживания в Китае.

С 2006 г. в КНР филиалы и представительства иностранных компаний и проживающие не менее одного года иностранные граждане, находящиеся в стране в связи с работой или учебой, при наличии действительной необходимости имели право на приобретение коммерческой недвижимости или жилья для собственного использования и проживания. Приобретение жилья и другой недвижимости в других целях запрещалось. Иностранные компании, которые не имели филиала или представительства на территории КНР, а также иностранные граждане, проживающие в КНР менее одного года, лишались права на приобретение недвижимости.

По новым правилам иностранным гражданам, находящимся в КНР по работе или учебе, вновь предоставлено право на приобретения жилья вне зависимости от срока проживания в стране. Как и по прежним правилам, жилье должно использоваться иностранными гражданами для собственного проживания. При этом на иностранных граждан распространяется политика ограничения продажи жилой недвижимости, существующая в отдельных крупных городах (например, в Пекине, Шанхае, Гуанчжоу или Шэньчжэне).

Кроме того, в соответствии с Уведомлением № 122-2015 все министерства и ведомства, совместно опубликовавшие новые правила, обязаны продолжить упрощение процедур, повышать эффективность, улучшать и совершенствовать регулирование иностранных инвестиций на рынке недвижимости. После вступления в силу новых правил валютный контроль в отношении прямых иностранных инвестиций в сфере недвижимости упрощается: предприятия вправе выполнять все необходимые формальностях через коммерческие банки, в которых открыты банковские счета.

Заключение

Уведомление № 122-2015 применяется с 19 августа 2015 г. Отмену ограничений на иностранные инвестиции в сфере недвижимости можно только приветствовать: это создаст новые возможности для инвестирования в Китае для иностранных предпринимателей и одновременно оживит китайский рынок недвижимости.

Часть введенных в 2006 г. ограничений по-прежнему сохраняется. Например, это правило о предварительном утверждении предприятий на один год до выплаты платежа за предоставления права на использование земли под строительство, запрет на поглощение китайских застройщиков для иностранных компаний с «плохой репутацией», запрет на приобретение недвижимости в КНР для иностранных граждан, которые не имеют тесных связей со страной.

Тем не менее, отмена части ограничений означает, что правительство КНР намерено идти по пути постепенной либерализации и отмены ограничений на иностранный капитал в сфере недвижимости. В дальнейшем следует ожидать отмены остальных ограничений и постепенное выравнивание условий для ведения девелоперской деятельности и приобретения недвижимости вне зависимости от происхождения капитала.

Впервые опубликовано в блоге на Pavel.Bazhanov.pro: http://pavel.bazhanov.pro/blog/2015/08/china_foreign_investment_real_estate/